Private Vermietung von Apartments verboten?

[AndreLev]

Stimmt , dass weiß ich auch nicht!

Ja, das ist echt sinnvoll - hast Du absolut Recht. Ich frage mich nur, wie die das machen wollen. Mir fallen spontan das Aloe und das Teneguia ein. Da ist ein Teil drin offiziell vermietet, viele Wohnungen sind aber auch privat verkauft worden. Frage mich echt, wenn die 75% oder gar irgendwann 100% Regelungen zutreffen sollten, was die dann machen. Die können ja keinen Zwangsenteignen. Bleibt denen sicherlich nur die Möglichkeit, auch die restlichen Buden noch zu verkaufen und die Vermietung einzustellen.
Aber da frage ich mich, welche Anlagen dann überhaupt noch übrig bleiben.
Vor allem kann die Regierung diesen Schritt nicht mehr rückgängig machen. Wenn einmal alles verkauft ist in den Anlagen, dann ist das so.
Neue Anlagen bauen geht ja aufgrund der Platznot nicht mehr.

Ich kenne viele Touristen, die Gran Canaria genau wegen den vielen Möglichkeiten der Apartments zur Selbstversorgung sehr schätzen. Wenn die wegbleiben, weil es kaum noch Apartments gibt (oder da gewisse Anlagen eine Art "Monopol" haben und somit auch die Preise bestimmen), sind auch viele der Gäste in Restaurants und Bars weg.
Und alles weitere will ich mir hier und heute gar nicht ausmalen.

[dyson]

Es besteht wohl immer noch ein grosses Missverständnis: ALLE Appartments dürfen weiter vermietet werden, nirgends wird die Vermietung "eingestellt" und niemand soll "zwangsenteignet" werden, warum auch? Es ist nur der Unterschied, ob TOURISTISCH vermietet wird oder FESTvermietet wird. In jedem Fall bekommt der Eigentümer des Appartments doch seine Miete! Z.B. die Appartments in der Anlage XX werden touristisch vermietet und die Appartments in der Anlage YY an Dauermieter. Eigentlich doch garnicht schwierig, aber es dauert halt eine Zeit, bis sich das eingespeilt hat. Den Touristen geht dadurch nichts verloren, im Gegenteil, die Anlagen, die tour. vermietet werden, sind auch ihre Bedürfnisse viel besser eingerichtet, z.B. was Reception, Pool- und Gartenanlage etc. angeht.
Es ist ein VORTEIL für die Touristen, die sich gerne selbst versorgen und einen unbeschwerten Urlaub verbringen wollen!

[AndreLev]

DAS verstehe ich allerdings jetzt nicht richtig - daher frag ich einfach nochmal:

Ich habe das eben so verstanden, dass durch die Änderung in Zukunft bei tour. (!) Vermietung 75% der Wohnungen im Bestand sein müssen. Das kann ja kaum eine Anlage gewährleisten (mir fallen gerade nicht viele ein).
Das würde heißen, dass die die tour. Vermietung doch ganz einstellen müssen (wenn z.b. die Eigentümer Ihre Wohnung nicht zur Vermietung freigeben wollen),oder?
Dies würde dann für die Anlagen bedeuten, dass die nur noch "normal" vermieten dürfen - also an Dauermieter.

Meine Sorge ist, dass wegen der Neuerung einfach unheimlich viele Anlagen wegfallen (Aloe, Teneguia, ....).

Oder versteh ich da immer nochwas falsch?

[queru]

Ich klinke mich wegen fehlender Zeit nur kurz ein und beantworte erstmal dies, Rest kommt später:

Die Anlage (Communidad) kann doch gar keine touristische Vermietung "erlauben"! Entweder die Anlage hat eine Genehmigung zur touritischen Vermietung, oder nicht.

Zum Erlauben der touristischen Genehmigung ist zwar die kanarische Tourismusbehörde zuständig, aber die eine Firma die in einer Anlage, dessen Eigentümer aus einer Eigentümergemeinschaft bestehen vermieten will, muss der Behörde einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorlegen, in dem diese der Vermieterfirma Genehmigung erteilt, Entscheidungen und Maßnahmen die die Verwaltung, den Betrieb und die Nutzung der Gemeinschaftszonen und –anlagen zu treffen erlaubt. (Dies soll der Vermieterfirma freie Hand geben um für den Tourismus wichtige Dinge in einer Anlage alleine zu entscheiden und nicht von irgendeinem Mehrheitsbeschluss oder dem Präsidenten der Eigentümergemeinschaft abhängig zu sein). (Wenn eine Eiegtnümergemeinschaft selbst mit der Vermietung betraut ist, dann fällt dies flach.)

Ohne diesen Beschluss bekommt die Firma keine Genehmigung das Haus zu vermieten.

Dies war schon lange vor 1999 ein Anliegen der Tourismusbehörde zur Qualitätsverbesserung für die Touristen. Früher kam es sehr oft vor, wenn z.B. ein Eigentümer privat an jemanden vermietet hatte und der Urlauber hatte ein Problem und er ging damit zur Rezeption, dass er von der Rezeption abgewiesen wurde, da er der offizielle Vermieterfirma nicht bekannt war bzw. nicht über sie ins Haus kam. Solche Situationen will die kanarische Regierung unter allen Umständen vermeiden da es das touristische Ansehen insgesamt schädigt.

[dyson]

@AndreLev: Das ganze Gesetz ist ja nichts neues und in den vergangenen Jahren wurde es in vielen Anlagen bereits mehr oder weniger umgesetzt. Es ist eine Tatsache, dass sich das Touristenverhalten seit dem Bau der Appartmentsilos in den 70iger Jahren stark verändert hat und dass sich diese Anzahl von somit vorhanden alten Appartment- und Bungalowanlagen nicht mehr vermarkten und tour. vermieten lassen. Würde um die Hälfte dezimiert, wären es immer noch mehr als genug Betten um eine Auswahl in dieser Kategorie zu gewährleisten! z.B. das Haus "Dunatlantico" ist privat, für Touristen gibt es aber in unmittelbarer Nachbarschaft viele andere Häuser. In Maspalomas sind sehr viele Anlagen längst privatisiert, wer z.B. früher im "Beach Flor" als Tourist war, geht jetzt halt in den "Rio Club" o.ä..
Die Auswahl für Touristen wird auch nach Umsetzung des Gesetzes da sein!

Ich habe aber das Gefühl. dass wir uns im Kreis drehen und ich leider nichts Interessantes zu diesem Thema mehr beisteuern kann. Vielleicht wissen andere mehr, ich werde mich jedenfalls aus diesem Thema ausklinken.

[queru]

Aber hier geht es darum, welchen Personenkreis man kostenlos in seiner Wohnung schlafen lassen darf.
Und GENAU das liegt derzeit bei den Gerichten. Die Anwälte vertreten die Meinung, dass keine Regierung dies innerhalb Europa vorschreiben darf!

Ich habe bisher in der gesamten kanarischen touristischen Gesetzgebung noch nie gelesen, dass dieser Punkt irgendwo genau benannt oder geregelt ist.
Alles was ich bisher laß bezieht sich immer nur auf die Frage ob etwas eine touristische Vermietung darstellt oder nicht. Noch nie habe ich in einer Sanktionsentscheidung bzw. als Antwort auf den Einspruch auf eine Sanktion als Begründung irgendwas von einem Verwandschaftsgrad gelesen.

[clausBF]

Eine sehr interessante Diskussion, vielen Dank an alle die sich hier mit Sachverstand einbringen!

Ein sehr wichtiges Stichwort in dieser Diskussion ist das sog. "Prinzip der einheitlichen Vermietung".

Dieses Prinzip taucht in dem sehr umfangreichen “Ley de Ordenación del Turismo de Canarias” auf.
Die meisten Bestimmungen in diesem Gesetz machen durchaus Sinn, allerdings nicht das "Prinzip der Einheitlichen Vermietung".
Rein theoretisch soll es tatsächlich die Qualität des Tourismus erhöhen, da - wie schon vorher erwähnt - in einer touristischen Anlage mindestens 50% plus eine Einheit (in einer früheren Version; mittlerweile sind es 65 oder 75 % ???) unter Verwaltung einer einzigen Vermietgesellschaft stehen müssen.
Dies soll Einheitlichkeit, gleichen Standard und einen einzigen Ansprechpartner garantieren.
In der Theorie soweit so gut, in der Praxis treten z.B. folgende Sachverhalte auf:
- der Betreiber (oder Mietgesellschaft) macht eine einheitliche Ausstattung und Möblierung zur Pflicht. Wenn es dem Eigentümer nicht gefällt (weil er eventuell zeitweise selber darin wohnt) hat er keinen alternativen Betreiber zur Auswahl.
- der Betreiber kümmert sich wenig bis gar nicht um Renovierung und Schutz des Mietobjektes ein, der Besitzer hat aber keine Alternative.
- die Gesetze der Marktwirtschaft sind außer Kraft gesetzt: Ein Privatbesitzer hat keine Auswahl unter unterschiedlichen Betreibern und deren Angebot. Die einzige Wahl die er hat: Vermieten (auch wenn der Preis lächerlich gering ist) oder nicht vermieten.

Diese Beispiele zeigen das Dilemma auf: Der Besitzer eines Apartments hat nicht die vollständige Verfügungsgewalt über sein eigenes Eigentum! Wenn er dieses vor 1995 gekauft hat (also vor Einführung dieses Gesetzes) und seine Finanzierung auf regelmäßige Mieteinnahmen angewiesen ist, hat er jetzt ein gewaltiges Problem!
Sicherlich haben auch Eigentümer, die später gekauft haben das gleiche Problem, aber die hätten es zumindest theoretisch wissen können -obwohl bis vor 3 Jahren jeder Anwalt und Steuerberater versichert hat, dieses Gesetz würde niemals wirklich zur Anwendung kommen, weil es gegen das europäische Prinzip der freien Nutzung des Eigentums steht.

Dies sind übrigens keine theoretischen Beispiele, sondern reale Fälle aus meinem Bekanntenkreis!
Zwei Familien (aus Östereich und der Schweiz) haben sich in einer touristischen Anlage im Süden jeweils ein Apartment für den Ruhestand gekauft. Zwei, bzw. einen Monat im Jahr nutzen sie es selber, den Rest des Jahres soll es nicht leerstehen.
Anfangs vermieten sie es an die Gesellschaft, die den Großteil der Anlage besitzt und auch touristisch vermietet.

Weil Sie mit der extensiven Nutzung mit regelmäßiger Überbelegung durch feierwütige Nordländer nicht einverstanden sind und auch der Mietpreis nicht angemessen erscheint treffen sie eine Vereinbarung mit einem kleinen Betreiber, der auch Privathäuser an Individualtouristen vermietet.
Da die beiden Besitzer eine angemessene Miete erzielen und ehrliche Bürger sind, führen sie Steuern über die Mieteinnahmen (ich glaube 24%) an das Finanzamt ab.
Da auch der neue Betreiber ausreichend Gäste hat und nachts ruhig schlafen möchte, hat er ein Gewerbe angemeldet, meldet dem Finanzamt seine Gewinne und zahlt Steuern.
Dies geht 7 Jahre gut, bis ein Nachbar in der gleichen Apartment Anlage (der die Einnahmen aus der Vermietung ebenfalls ordentlich deklariert hat) Besuch von zwei Inspektoren der Tourismusbehörde hat. Diese legen ihm Ausdrucke eines Ferienhausvermittlers aus Deutschland vor, in dem sein Apartment beworben wird. Da dieser Nachbar die Gesetzeslage nicht kennt, will er die Inspektoren von seiner Redlichkeit überzeugen und legt sowohl Belege seiner Abrechnung mit seiner Gestoria als auch Belege der auf den Vermieterlös gezahlten Steuern vor. Die Inspektoren schließen aufgrund der Vorlagen auf einen Verstoß gegen das Gebot der einheitlichen Vermietung in touristischen Anlagen über mehrere Jahre und verhängen ein Bußgeld über 16.000 €!

Die Besitzer der Apartments sowie der Vermittler kontakten einen Anwalt, der mit dieser Materie Erfahrung hat. Resultat: Obwohl eine Firma mit Geschäftszweck "touristischem Service und Vermietung" besteht, obwohl von Besitzer als auch Vermittler die erforderlichen Steuern über viele Jahre bezahlt wurden darf keine Vermietung durchgeführt werden, weil in einer touristischen Anlage nur einer vermieten darf (siehe oben).

Die Besitzer der Apartments sowie der Vermittler sind jetzt am Überlegen, ob sie das Risiko einer Inspektion verbunden mit einer horrenden Strafe eingehen oder ob sie die touristische Vermietung einstellen und versuchen die Nebenkosten, Communidad und Steuern doch noch irgendwie zusammenzukratzen, bis sie endlich in Rente gehen und in ihr Apartment übersiedeln können.

Merke: Gut gemeint ist manchmal das Gegenteil von gut gemacht.

Übrigens die Beispiele kenne ich nicht nur von Hörensagen, sondern stehe mit den Besitzern in regelmässigen Kontakt und habe den Bericht des Anwalts gelesen.

[clausBF]

Hier noch ein paar interessante Links zu diesem Thema:

Immobilienvermietung auf den Kanaren (Rechte/ Pflichten/ Ratschlaege):
http://www.lanzarote-web.de/immobili...ermietung.html

Entscheidung aus Brüssel: Privatvermietung ist illegal!
http://www.lanzarote37.net/lanzarote...llegal/21.html

Das neue kanarische Tourismusgesetz
http://www.vip-canarias.com/tenjourn/gesetze/02.htm
Hier wichtig die Artikel 38 und 39...

Ich lese übrigens seit längerem hier mit und möchte mich vor allem bei Queru aber auch bei allen anderen Mitwirkenden für die informative und meist sehr sachliche Gestaltung bedanken!

[dyson]

Nun doch noch eine ganz kurze Anmerkung von mir: ist es nicht so, dass die Eigentümer der Einheiten in einer tour. genutzten Anlage die Vermietgesellschaft bestimmt? D.H. dass bei einer Versammlung von ALLEN Eigentümern abgstimmt wird, welche der zur Auswahl (es müssen meines Wissens immer mehrere Firmen vorgestellt werden) stehenden Gesellschaften mit der Vermietung betraut wird? Und dass man diese, bei Unzufriedenheit, bei der nächsten Jahresversammlung, wieder abwählen kann? In dem krassen Fall von clausBF, ist die mehrheitliche Einsetzung einer anderen Gesellschaft sicher kein Problem! Lediglich dann, wenn die bisherige Gesellschaft nicht nur einen Grossteil der Anlage BESITZT (also die Stimmen der Eigentümer), sondern selbst EIGENTÜMER eines Grossteils der Einheiten ist, ist das sehr problematisch. Das müsste rechtsanwaltlich geklärt werden, ob ein Mehrheitseigentümer überhaupt gleichzeitig die Vermietgesellschaft betreiben darf. Aber wer die Mehrheit hat, hat natürlich, egal in welchem Geschäft,
immer das Hauptsagen....

[queru]

Das posting von ClausBF muss ich in mehrer postings aufteilen, erstens der Übersicht halber und zweitens aus aktuellem Zeitmangel (Bundesligastart):


Bzgl. Einheitliche Vermietung. Das was du schreibst ist sicher verständlich von Seiten einzelner Eigentümer die „ihr“ Appartement so einrichten wollen wie sie es möchten, aber es ist nunmal so, dass es bei solchen einzelnen Eigentümer noch nicht angekommen ist, dass sie eine Immobilie gekauft haben deren Nutzung touristisch ist. Bauprojekte, Baulizenzen, Grundstücke von Anlagen im Gebiet San Agustín, Playa del Inglés, Maspalomas, Campo Internacional, Sonnenland sind mit Sicherheit meistens so eingestuft. Wenn also jemand eine Immobilie in einem Haus kauft dessen Nutzung touristisch und nicht residencial ist, dann müsste eigentlich klar sein was er gekauft hat. Wenn ich dann noch weiss, dass man nicht selbst touristisch vermieten kann sollte es erst recht klar sein.
Man müsste eigentlich wissen, dass ein solcher Kauf nur den Sinn einer Geldanlage haben kann und um die Immobilie ab und zu mal selbst nutzen zu können.
Niemand käme auf die Idee eine Lagerhalle zu kaufen um darin seine Wohnung einzurichten da die Nutzung des Grundstücks und der Halle sicher kein residencial vorsieht.
Ebenso wie Lokale in Appartmenthäusern oder Einkaufszentren. Klar gibt es z.B. im Eurocenter oder im Nilo Geschäftslokale aus denen Wohnungen gemacht wurden, aber korrekt ist diese Nutzung genausowenig wie eine Wohnung touristischer Aktivität als Altersruhestand zu nutzen.
Auch wenn ich es bezahlen könnte würde ich mir das verlassene Grundstück des Ozean Parks nicht kaufen um darauf mein Einfamilienhaus zu bauen, da diese Nutzung aktuell auf diesem Grundstück nicht gestattet ist. (Was anderes wäre es wenn ich vom Rathaus die Garantie bekäme, dass eine Nutzungsänderung gemacht werden kann, was ja zumindest theoretisch möglich ist)
Vom Gefühl her denke ich, wäre es schon möglich eine Nutzungsänderung von touristisch auf residencial hinzukriegen, nur müsste sich dazu die komplette Eigentümergemeinschaft einig sein (Ich schätze alle müssten zustimmen). Wenn also 100% der Miteigentümer einer Anlage mit touristischer Nutzung einen Beschluss fassen, dass die Nutzung der Anlage von touristisch in residencial umgewidmet werden soll, dann denke ich, könnte das schon beim Rathaus durchgehen und sollte es durchgehen wären alle auf der sicheren Seite sofern keiner mehr touristisch vermietet.

Ausserdem ist es ja nicht so, dass es nicht genügend Wohnungen mit "residencialer" Nutzung gäbe. In Playa del Inglés etc. zwar rar, aber z.B. in San Fernando, Montaña la Data, El Tablero, etc. alles was halt ausserhalb der touristischen Gebiete liegt.

In dem Vorprojekt der neuen kanarischen Gesetzes ist z.B. folgendes geplant:

- Im Eigentumsregister aller touristischen Anlagen muss die touristische Nutzung des Grundstücks und des Gebäudes eingetragen werden (Gilt auch für bereits bestehende Anlagen, sie bekommen dafür eine Frist von 1 Jahr).

- Die Käufer von Wohneinheiten oder Anteilen verpflichten sich, dass die komplette Anlage, inklusive die Gemeinschaftszonen, durch eine einzige Vermieterfirma vorgenommen wird, mittels eines Vertrags mit einer Laufzeit von nicht unter 5 Jahren. Zu diesem Zweck können die Miteigentümer eine Handelsgesellschaft mit juristischer Persönlichkeit gründen unabhängig der Gemeinschaft/Gesellschaft die Eigentümer ist. Diese Firma kann ihrerseits an Dritte abgegeben, wenn man es so festlegt.

- Auf keinen Fall darf man die Wohneinheiten als „residencial“ nutzen. Die Handels- und Touristikeigenschaft hat Vorrang vor jeglicher anderen Nutzung. In diesem Sinne geht man davon aus, dass eine „residenciale“ Nutzung vorliegt wenn in dem vorher genannten Vertrag, den einzelnen Eigentümern eine Eigennutzung von (einer Zeit die noch in einem Reglament festgelegt werden wird) einräumt wird, die mehr als 3 Monaten/Jahr überschreitet, oder wenn die effektive Nutzung länger als der genannte Zeitraum ist.

- Die Eigentümer touristischer Anlagen sind verpflichtet sie der Ausübung der touristischen Aktivität zukommen zu lassen, im Einverständnis mit der Nutzung die dem Grundstück in der Raumordnungsplanung zugeteilt wurde und der Einstufung des darauf erbauten Gebäudes anhand der Lizenz die es im Moment des Baus erhielt.

Ob das alles überwiegend für neue Anlagen sein soll oder auch für existente, kann ich als Laie nicht sagen. Ich vermute, dass es auch für existente gelten soll.
Ich denke, dass man an diesen Plänen erkennt man wie die kanarische Regierung das gerne hätte.